Fuite d'eau : qui paye, locataire ou propriétaire ?

La règle est fixée par la loi du 6 juillet 1989 et le décret n° 87-712 du 26 août 1987 : le locataire paye l’entretien courant et les menues réparations (joints, flexibles, chasse d’eau, siphons à déboucher), tandis que le propriétaire paye les grosses réparations et tout ce qui relève de la vétusté (canalisation percée par l’âge, chauffe-eau en fin de vie, robinetterie usée malgré un entretien normal). En copropriété s’ajoute une troisième situation : si la fuite vient d’une partie commune, comme une colonne montante, c’est le syndicat des copropriétaires qui prend en charge.

Ce qui est à la charge du locataire

Le décret du 26 août 1987 dresse la liste des réparations locatives. En plomberie, cela couvre notamment :

• le remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
• le remplacement des joints et colliers des canalisations apparentes ;
• l’entretien de la chasse d’eau (flotteur, joint de cloche) ;
• le dégorgement courant des siphons, éviers et WC bouchés par l’usage ;
• l’entretien courant des équipements mentionnés au bail : détartrage d’un chauffe-eau, entretien annuel de la chaudière individuelle si le bail le prévoit.

Concrètement : un robinet mitigeur qui goutte à cause d’un joint fatigué, une chasse d’eau qui fuit parce que le flotteur est entartré ou un lavabo qui se vide mal sont des sujets locataire. Nos guides pratiques : robinet qui goutte : causes et réparation et chasse d’eau qui fuit : que vérifier.

Ce qui est à la charge du propriétaire

Le bailleur doit délivrer un logement décent et en assurer les réparations autres que locatives. En pratique, il paye :

• les canalisations encastrées ou vétustes : tuyau percé dans un mur ou une dalle, colonne d’évacuation fissurée ;
• le remplacement des équipements en fin de vie : chauffe-eau, chaudière, robinetterie usée malgré un entretien normal, mécanisme complet de WC hors d’usage ;
• les réparations rendues nécessaires par un vice de construction ou une malfaçon ;
• les conséquences de la vétusté : même une réparation en principe locative bascule à la charge du bailleur si elle résulte de l’usure normale ou d’un défaut d’origine.

Un point d’attention : le locataire doit signaler la fuite rapidement et par écrit. S’il laisse une petite fuite dégénérer sans prévenir, sa responsabilité peut être engagée pour les dommages aggravés.

En copropriété : partie commune ou partie privative ?

Si la fuite provient d’une colonne montante d’eau, d’une canalisation collective ou d’une toiture, la réparation incombe au syndicat des copropriétaires, via le syndic. Si elle provient d’une installation privative (après le robinet d’arrêt du logement, machine à laver, flexible de douche), elle suit la répartition locataire/propriétaire décrite plus haut. La frontière exacte dépend du règlement de copropriété. Pour comprendre le cas des colonnes d’eau, lisez colonne montante d’eau en immeuble : entretien et responsabilités.

Dégât des eaux : l’indemnisation des dommages

Dès que l’eau a causé des dommages (chez vous ou chez un tiers), chacun déclare le sinistre à son assureur dans un délai de cinq jours ouvrés à compter de la découverte. Dans les immeubles, la convention IRSI entre assureurs désigne un assureur gestionnaire (en général celui de l’occupant du local sinistré) pour les sinistres courants, ce qui accélère la prise en charge, y compris celle de la recherche de fuite. Le déroulé complet, constat amiable inclus, est détaillé dans dégât des eaux : que faire, les démarches.

Facture d’eau anormale : la protection de la loi Warsmann

Une fuite après compteur peut faire exploser la facture d’eau. La loi Warsmann protège l’abonné d’une résidence principale :

• le service des eaux doit vous alerter en cas de consommation anormalement élevée ;
• si la fuite se situe sur une canalisation privative après compteur (hors appareils ménagers, sanitaires et chauffage), vous pouvez demander le plafonnement de la facture au double de votre consommation moyenne des trois années précédentes ;
• condition : faire réparer la fuite par un plombier professionnel et transmettre au service des eaux une attestation de réparation dans le mois suivant son information.

De nombreuses mairies et régies des eaux relaient ce dispositif : un modèle de demande est disponible sur Service-Public.fr. Pour localiser une fuite invisible avant qu’elle ne coûte cher, voir recherche de fuite d’eau : les méthodes.

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Questions fréquentes

Un robinet qui fuit est-il à la charge du locataire ou du propriétaire ?

Le remplacement d’un joint ou d’un clapet est une réparation locative : c’est au locataire de le faire. Si le robinet entier est hors d’usage par vétusté malgré un entretien normal, son remplacement revient au propriétaire. Le critère est l’usure normale : entretien courant au locataire, renouvellement au bailleur.

Qui paye la recherche de fuite dans une location ?

Si la fuite a causé un dégât des eaux, la recherche de fuite est de plus en plus souvent prise en charge par les assurances, selon la convention IRSI en immeuble. Hors sinistre, elle suit la logique de la réparation : recherche liée à un équipement dont l’entretien incombe au locataire, à sa charge ; canalisation encastrée ou vétuste, à la charge du propriétaire.

Le locataire doit-il payer si la fuite vient d’une canalisation encastrée ?

Non. Une canalisation encastrée dans un mur ou une dalle n’est pas accessible à l’entretien courant : sa réparation incombe au propriétaire, sauf si le locataire l’a endommagée (perçage d’un mur, par exemple). Le locataire doit en revanche signaler la fuite sans tarder pour ne pas aggraver les dommages.

Comment faire plafonner une facture d’eau après une fuite ?

Faites réparer la fuite par un plombier professionnel, puis envoyez au service des eaux l’attestation de réparation précisant la localisation de la fuite et la date de l’intervention, dans le mois suivant l’alerte de consommation anormale. Si la fuite concerne une canalisation privative après compteur, la facture est plafonnée au double de votre consommation moyenne. Les appareils (chauffe-eau, chasse d’eau, électroménager) ne sont pas couverts par ce dispositif.

Qui paye la fuite dans un logement meublé ou une colocation ?

Les mêmes règles s’appliquent : la répartition locataire/propriétaire du décret de 1987 vaut pour les locations vides et meublées. En colocation, les réparations locatives incombent solidairement aux colocataires selon les termes du bail.

Sources officielles

Service-Public.fr : entretien courant et réparations locatives à la charge du locataire
Service-Public.fr : attestation de fuite d’eau après compteur (plafonnement loi Warsmann)
ANIL : l’Agence nationale pour l’information sur le logement (conseils juridiques gratuits, ADIL départementales)

Pour aller plus loin

• Sinistre déclaré : dégât des eaux, les démarches.
• Fuite invisible : recherche de fuite d’eau.
• Immeuble collectif : colonne montante d’eau.
• Réparations simples : chasse d’eau qui fuit.
• Besoin d’une réparation ? Nos plombiers partenaires partout en France.